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【组图】手握4.5亿存款 思源兴业靠IPO对冲一线员工高提成_搜狐财经_搜狐网

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原标题:手握4.5亿存款 思源兴业靠IPO对冲一线员工高提成

不断增长的高额人工成本以及家族控股的股东结构,特别是主营所在华北地区正遭受严厉的政策调控,都会对这家主打地产代理销售的公司提出挑战

文 | 《投资时报》实习记者 王汉林

一半上市公司年度利润不够买京沪深一套豪宅,但只要卖掉1%持股,就能买几套房子。请论证,股市和房地产,哪个风险更大?

这是去年年底和今年上半年全国楼市火热时在网上疯传的一个段子,由此可见,房地产之于股市,魔力之大,彼此彼此。

值此房地产市场癫狂之际,北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司(以下简称“思源兴业”)近日于证监会网站披露了招股说明书。据悉,该公司拟在深交所创业板公开发行不超过8296.55万股新股,计划募集资金10.08亿元,其中5100万元将用于补充流动资金,其余募集资金将用于代理销售业务全面发展、聚乐汇商业品牌发展项目、新房通交易平台升级项目、集成业务平和人员资源体系建设项目。

据《投资时报》记者了解,思源兴业是一家房地产综合服务商,主要为房地产开发商、政府部门以及物业持有者等机构客户提供房地产代理销售、房地产顾问策划、渠道整合营销、商业物业运营等专业服务。

作为多年不见的房地产行业欲求上市的公司,思源兴业本次IPO用来补充流动资金的5100万元引起了人们的注意。招股书显示,截至2016年12月31日,思源兴业的货币资金余额为4.60亿元,其中银行存款有4.47亿元。另外,报告期内,思源兴业曾三次向股东分配股利共计1.95亿元。手握存款4亿元,还要补充5000万元流动资金,如此操作着实有些让外界诧异。与此同时,该公司主营业务面临的风险、高额的人力成本也值得投资者关注。

高额营收背后存风险

2014年至2016年(下总称为报告期),思源兴业实现营业收入分别为5.86亿元、5.81亿元、6.60亿元。

主营业务方面,该公司主要提供房地产代理销售、房地产顾问策划、渠道整合营销以及商业物业运营服务,主营业务收入主要来源于房地产代理销售业务,报告期内公司代理销售收入达到5.30亿元、4.54亿元、5.12亿元,占主营业务收入比例分别为90.52%、78.25%、77.98%,平均代理费率分别为0.80%、0.72%、0.78%。

一般情况下,思源兴业会在新楼盘开发中前期与房地产开发商签订代理销售协议,所取得的代理服务费收入与销售业绩紧密挂钩,协议通常会明确设定诸如销售任务、价格目标、回款速度、回款率等考核指标,此后该公司会定期根据考核指标的实际达成情况,依据协议约定,确定收取的代理费率,而收取的代理费率很大程度上受制于客户。

目前,思源兴业与万科企业股份有限公司、北京首都开发控股(集团)有限公司等客户均建立了合作关系。报告期内,万科企业股份有限公司、北京首都开发控股(集团)有限公司均位列思源兴业前五大客户。2015年其平均代理费率较2014年有所下降,主要原因即为2014年全国商品房销售额下降,行业内竞争加剧。具体来看,2014年末万科企业股份有限公司等客户根据市场情况下调了2015年项目代理费率,如思源兴业代理销售额相对较高的北京万科如园、北京中粮万科长阳半岛、北京京投万科西华府等项目,代理费率均有不同幅度下降。

近年来,受地价高企、库存增加、资金链紧张等因素影响,大批中小型房地产企业生存压力剧增,面临被淘汰的风险。房地产行业正经历全面洗牌,行业内并购重组频繁发生,房地产行业呈现出规模化聚集趋势,逐步形成以具备品牌、资金、管理等优势的大型房地产开发商为主导的类寡头格局。

受上述因素的影响,以服务于房地产开发商为主的房地产综合服务企业需要着力于提高大客户综合服务能力,扩大业务布局范围。

然而,若着力于提高大客户综合服务能力,必将更多程度上受制于后者。目前,思源兴业的主要收入来源即为房地产的代理销售,代理销售额、平均代理费率的变化都会直接决定该公司的盈利能力,而代理销售额往往受制于房地产市场行情,平均代理费率又会受制于大客户。由此来看,房地产市场虽然是块“金砖”,但思源兴业想要从中多刮些“金粉”也非易事。

与此同时,思源兴业还存在市场区域较为集中的风险。思源兴业的总部位于北京,市场区域集中在华北。报告期内,该公司华北地区实现收入占营业收入的比例为63.99%、64.50%、63.55%,处于较高水平。虽说要扩大重点城市市场份额,可诸多外界因素的介入势必会影响整个房地产市场。思源兴业表示,2016年四季度以来,京津冀地区多个城市出台了较为严厉的房地产调控政策,可能对华北地区的房地产市场形成较大冲击,从而对公司在华北区域市场业务产生负面影响,进而降低公司的盈利水平。

人力成本过高

报告期内,思源实业实现净利润812.98万元、605.83万元、1254.31万元,毛利率为40.01%、43.81%和45.00%,单就2016年来说,公司毛利率为同行业最高。

但从利润方面来看却有些相形见绌,而这主要系思源兴业营业成本过高。

《投资时报》记者查询招股书相关财务数据发现,报告期内,思源兴业营业总成本分别为5.54亿元、4.94亿元、5.02亿元,而其中占比最高的即为职工薪酬,报告期内分别达到2.85亿元、2.65亿元、2.80亿元,占同期营业总成本比例为81.13%、81.11%、77.20%。思源兴业解释称,房地产综合服务行业属于人力资本密集型企业,对人力资源数量和素质要求很高,需要具有较为丰富行业经验以及较强执行力的业务人员,同时随着业务的不断扩张,公司依然会面临人力资源供应不足的压力。

业内人士分析认为,在房地产行业职工薪酬确实占据营业成本很大比例,而且今后这一部分压力还有可能继续增加。虽然在员工数量和专业水平无法满足公司经营业务发展时会制约公司业务扩张,但不断增加的职工薪酬也会是影响利润的重要因素之一。

家族控股

自2004年思源兴业设立之日起至今,该公司家族色彩浓厚,公司的实际控制人一直都是陈良生、袁媛夫妇。

招股书表明,截至招股说明书签署日,思源兴业总股本为24889.63万股,目前有三大股东,分别是:理想控股、置地投资以及聚赢合伙,其中置地投资持有思源兴业2.18%的股权,聚赢合伙持有思源兴业10%的股权,理想控股直接持有思源兴业87.82%的股权,并持有置地投资100%的股权,招股书中还表明聚赢合伙的执行事务合伙人王少武同时担任理想控股执行副总裁。而陈良生先生持有理想控股97.00%的股权,袁媛持有理想控股2.00%的股权,合计持有理想控股99.00%的股权。因此陈良生、袁媛夫妇共持有思源兴业22400万股,控制公司90.00%的股权,是公司的实际控制人。

“虽然思源兴业建立了关联交易回避表决制度、独立董事制度等,但存在实际控制人通过行使投票表决权、管理权和其他直接或间接方式,对公司的发展战略、经营决策、人事安排和利润分配等方面进行控制或干预,损害公司及中小股东利益的风险。”一业内分析人士对记者表示。返回搜狐,查看更多

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新闻来源:投资时报

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